海外在住者 アメリカから土地を売ってみた いったんまとめ
昨年末に契約書にサインをし、手付金は受け取りました。
実際の物件引渡しは今年の秋の予定ですが、
ここまでのまとめを書いておきたいと思います。
不動産エージェント
不動産会社または、不動産エージェント必要か？と聞かれれば、
必要だと思います！
ご自分が日本で不動産のお仕事をしていたのでない限り。。。
前述したとおり、私はアメリカでの不動産売買については、自分の家の購入も含め、少しは経験があります。
しかしながら日本で一回も経験がなかったので、契約書を読み解くのももちろんですが、わからないことばかりでした。
不動産売却ともなれば割と大きなお金が動きます。
仲介手数料を支払ってでも、心の安心を買うと思ってよいエージェントを見つけることをお勧めします。
不動産エージェントなんて家族や知り合いにいないよ！
って方が不動産エージェントを探す際には、海外在住者（非居住者）対応の実績があるかも大事なポイントかもしれません。
海外在住者が不動産売却するケースでは通常とは違う書類もあります。
ですので、これまでに海外在住者（非居住者）の対応実績がある不動産会社であれば手続きがスムーズに進められると思います。
私の場合は、買い手が大手デベロッパーで、海外在住者から土地を買った経験があるので、スムーズに進みました。
（今のところ）
納税管理人
不動産を売却したらもちろんお金が入ってきます。
そう、納税する義務が発生します。
住民票を置いていなければ、納税管理人を定める必要がありますね。
納税管理人ってなに？
日本に住所がない納税義務者に代わって、納税に関する手続きを行う人のことです。
【税務署からの納税通知書の受とり、所得税や固定資産税などの税金の納付、還付金の受とりを行う】
要するに、あなたが海外に住んでいる納税義務者であるなら、代わりに手紙受け取ったり、連絡取れる人教えといてってことですね。
納税管理人の選任届出は国税庁のサイトで入手できるようです。
私の場合には、いままでも地代を頂いて毎年確定申告をしていましたので、日本の家族にお願いしています。
納税管理人は、日本国内に住んでいる方だったらどなたでもいいようですね。
でも、お金のことですので、たとえ家族がいたとしてもその方に任せることはしたくない、するべきでない場合もあると思います。
その場合にはやはりプロフェッショナルを雇ったほうがよさそうです。
税理士
譲渡所得税ってなに？
【譲渡所得税とは、譲渡所得が発生したときに課税される税金です】
という説明を見つけました。
いや、そのまんまじゃん！
要するに不動産売却した時に入ってきたお金（利益）引く費用が譲渡所得ですから、それにかかる税金ですね。
こちら土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は給与所得などの所得と分離して計算するそうです。
一緒じゃないんですね。
ちなみに、ご自宅を売った時は3,000万円まで特別に控除でるそうです。
売却した不動産がご自宅の場合は、所有していた期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円まで特別に控除できるんですって！
と言うことは、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税はかからないってことですね。
基本的には、現在自身が住んでいる家屋や以前住んでいた家屋を、決められた期限内に売却するときに適用できるそうです。
また、ご自分が住んでいた家や敷地以外でも、相続や遺贈によって取得した被相続人の家や敷地を売却したときには、譲渡所得から最高3,000万円控除できる特例もあるようです。
こういったいろいろな特別控除もありますし、個人の状況は様々ですよね。
ですので、少しでも不安になる要素があるのであれば、費用がかかってもやはり税理士さんにお願いすることをお勧めします。
源泉徴収
非居住者の源泉徴収ってなに？
私は海外在住者ですので、買い手側であるデベロッパーが源泉徴収という形で法律で定められた10.21%をすでに引いた金額の手付金が入ってきました。
こんな決まりがあったんですね、知りませんでした。
下記ご参考まで。
土地の譲渡対価に対する源泉徴収
非居住者や外国法人（以下「非居住者等」といいます。）から日本国内にある土地等を購入してその譲渡対価を国内で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際10.21パーセントの税率により計算した額の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
ちなみになんで10.21％？って思ったら、
・ 所得税：10％
・ 復興特別所得税：0.21％
だそうです。
なんでそんなことするの？って思いますよね。。。
海外在住の非居住者に対する譲渡所得課税を確実に実施するためだそうです。
【買主が売却代金の一部を天引きし、税務署へ納付するのは、非居住者の「納め忘れ」リスクを回避し、課税を徹底する為】
うん、そうだと思った。
ちなみにこちらは源泉徴収されるケースと、されないケースがあるのでご参考まで。
源泉徴収されるケース
• 売買価格が1億円以上
• 買主が自己または親族の居住用以外で不動産を購入した
• 買主が法人
源泉徴収されないケース
• 売買価格が1億円未満
• 買主が自己または親族の居住用で不動産を購入した
• 買主が個人
私の場合には、買主が法人でしたので、源泉徴収されました。
この件につきましては、契約書備考部分に下記のように記載されています。
売主は、自己が所得税法に定める非居住者(または外国人)に該当することを確認のうえ、関連法令の定めに従い、以下のとおり源泉徴収することを承諾するものとします。
(1)売主は、買主が、売買代金の10.21%相当額を売買代金から源泉徴収することを承諾するものとします。
(2)買主は前項により、本契約第2条(手付金)及び本契約第3条(売買代金の支払いの時期、方法等)に定める支払いに際し、表記手付金に対する源泉徴収税額、金X円表記残代金に対する源泉徴収税額、金X円をそれぞれ控除して売主に支払うものとします。
(3)買主は、本契約第12(公租公課等の分担)に定める固定資産税等の清算金の支払いに際し、源泉徴収税額を控除して売主に支払うものとします。
(4)買主は、本条第2項及び第3項により源泉徴収した金員を同法及び関連法令の定める所定の期日までに、自己の納税地を所轄する税務署に申告納付するものとします。
「ちょっと待って、金員ってなに？」
って思いませんでした？
私は、タイポかと思いました。
金員とは、金銭と同義であり、法律実務家は通常この用語を用いるそうです。。。
今後の流れ
ざっくりと今後の流れですが、売主（非居住者）の手続きをまとめてみました。
クロージングが無事終われば、売買代金から源泉徴収税額10.21%が控除された89.79%相当額が買主から入金される。
買主さんから確定申告時に必要になる源泉所得税の「納付書」または「支払調書」のコピーを保管しておく。
土地売却にかかった費用（測量費など）の領収書は全て分かりやすいように保管しておく。
売却年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書を税務署に提出する。
（確定申告の際には、上記の源泉徴収された金額を証する書類やかかった費用の領収書の提出が必要）
私の場合は、納税管理人を通して税理士さんに確定申告に必要な書類をそろえて提出してもらいます。
ちなみに、確定申告で税額を計算した結果
源泉徴収税額＞税額となる場合にはもちろん差額の還付が受けられます。
源泉徴収税額＜税額となる場合には差額を納付することになります。
私の場合はまず間違いなく差額の納付になると思いますので、税額が判明したら遅延なくその金額を納付します。
海外在住者のお金
今回思ってもみなかったお金が入ってくることになり、来年はFATCA（Form 8938）デビューする予定です。。。
昨年下記の記事を書いた時点では、FBARだけだったのですが。
贅沢な悩みなのは重々承知していますが、円安の今、日本のお金をアメリカドルに動かすことも躊躇しますので、ちょっと悩んでいます。
この件につきましても、円のままで現在アメリカで持っているFidelity口座に少し移してみた件なども今後書いてみたいと思っています。
少しでも参考になれば幸いです。
最後まで読んでくださってありがとうございます。
