海外在住者 不動産売却で交渉する
注意：今回まったくの素人である私が、不動産業に携わっている日本の家族におんぶにだっこで話を進めてもらった不動産売却の話です。
私の知識、理解不足ももちろんありますし、借地権付きの土地という特殊な事情もあり、どなたにも当てはまるとは限りません。
次回のブログで書く予定ではありますが、不動産売買には、やはりプロのエージェントに仲介に入ってもらうことをお勧めします！
今回は、契約の内容に関して、買い手側の会社とどのようなやり取りをして、そしてどれくらい交渉をしたかなど書きたいと思います。
不動産売買の交渉って？
「よきに計らえ」モード
正直にいいますと、今回の不動産売却、後で私が法的に何か大きなリスクを負わなければ何でもいいや、的な考えでした。
だって、そもそも
「ずっと売れないだろうな～」
って思ってた土地ですから。
しかも自分が日本の不動産売却に関してずぶの素人ですから、全て日本の家族に全投げしてあったんです。。。
頼りになる家族がいて本当に感謝しています。
通常の交渉といえば
不動産売買で交渉と言えば主に下記の交渉が必要だと思われます。
• 価格
• 引き渡し条件（境界確定、越境物処理）
• 契約不適合責任の範囲
• 引き渡し時期
通常、プロの不動産業者が間に入り、双方の納得する条件で
「手付解除」
「契約不適合責任」
などの特約を交わすのが一般的だそうです。
今回の私の体験
価格交渉
前述しましたが、私はこの自分名義の土地がこんなに早く、そもそも売れるなんて思ってなかったんです。
ですので思いがけずに借地人さんと一緒に売却になり、買取会社が提示してきた金額を見て、
「マジか！」
とびっくりしました。まさに棚からぼたもちです。
そんな訳で、価格については全く交渉するつもりはありませんでした。
もちろん、不動産業をしている家族もよい値段だと思う、と確認はしてくれています。
それに、買い手側（大手のデベロッパー）と実家が以前にも取引があったという事実もありました。
それなりにきちんとしている会社で、前回の時もよい値段、条件で買ってくれましたので、今回も大丈夫かな、と。
契約内容をよく確認
まさに、The devil is in the details…
「The devil is in the details（悪魔は細部に宿る）」
「細部まで注意しないと、後で大きな問題になるかもよ」
と忠告する際に使われます。
ぱっと見うまくいきそうな契約やアイデアでも、細かい部分に落とし穴や、いやそう来たか！と予想外の問題が隠れちゃったりしてるかも！
Details、細部に注意を払うことこそが重要ですね。
偉そうに言ってますが、大体は日本の家族にまとめてもらっています。
その後、詳細を記載した実際の契約関係書類が手元に届きました。
どれどれ。。。
いや、もう本当に何言ってるかわかんない。
日本語は読めるし、漢字も分かる。
何となくの意味も漢字から推測できる。
うん、でも結局何言ってんのかよくわかんない。
しかしながら、
半世紀以上も生きてきて、さすがに
「何言ってるか全くわからん！」
と、言うのも気が引けます。
だって、この契約書にこぎつけるまでにすでに家族の手を煩わせているわけですから。。。
そんな訳で、分からないなりに契約書を眺め、ググりつつ。。。
パッと見、ずぶの素人でもなんかこれちょっと、、、と思ったのは３点。
- 契約不適合責任
- 工事負担の記載
- 借地人さん都合で契約破棄となった場合の責任分離
- 契約不適合責任ってなに？
2020年4月施行の改正民法で導入された、売買の目的物が契約内容と異なる場合、売主が買主に負う責任だそうです。
買主は、修補請求、代金減額請求、損害賠償の請求、そして契約解除ができるんですって！
契約不適合の例
• 地中埋設物 契約時に告知されなかった不要物や構造物（廃材）など。
• 面積不足 契約書に記載されている面積と実際の面積が異なる場合。
• 土壌汚染 汚染物質が検出され、土地が本来の用途に利用できない場合
• 地盤問題 建築予定の建物が建てられないほど地盤が弱い場合。
• 権利関係 土地の一部が他人の所有権の範囲内であるなど、権利に問題がある場合。
私が最初に受け取った契約書には、下記のように記載がありました。
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本契約で契約不適合による修補請求等の解釈・適用に関して、売主および買主は以下のとおり合意します。
(1) 本契約において、「契約不適合」とは、本物件の利用目的 (住宅の建築) に照らし、その妨げとなる物理的障害を含むものとします。
（ガラやゴミ、ライフライン越境、建物の地盤改良材・杭等）
(2) 本契約第13条2項の「修補」とは、地中障害物の場合はその撤去を指し、売主は、同条3項による立会後14日以内を目安に地中障害物を撤去するものとします。
(3) 売主が前項の期限内に地中障害物を撤去しない場合、または、期限内に撤去が完了する見込みがないことが明らかである場合は、売主に代わって買主が撤去し、撤去費用を売主に請求できるものとします。
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これは、不動産業をしている家族に聞いたら、スタンダードな契約書らしいです。
地中障害物と聞いて最初に私の頭に浮かんだのは。。。
「不発弾出てきちゃったらどうしよう。。。」
私のもっている土地は、戦時下空襲をうけ、辺り一面焼け野原になったと聞いたことがあります。
第二次世界大戦で投下され、地中に埋まっている危険な爆発物が見つかったら！
工事中に発見されると土壌汚染リスクもあり、めっちゃやばいので、触らずすぐに警察へ連絡が必要と言われています。
土地はずっと私の実家が持ってたけど、その上に家やら建物を建てていたのは借地人さんです。
どこの建築会社が、どんな方法で建てたのかとか全く分かりません。
もしかして工事中になんか埋没品が見つかっても、見て見ぬふりして上に建てちゃった！なんてありえる。。。昔の話ですし。
さすがに不発弾だったら警察呼んでいるとは思いますが。。。
「これに責任とれって言われてもなんかな～」
何十年も関知していないのに補償しろと言われても困っちゃう。
そんな訳で日本側の私の代理人である家族が交渉して、条項は免責にしてもらいました。
え、そんなの出来るんだ！
やっぱり交渉って必要ね。。。
【売主は一切の契約不適合責任を負いません。】
と入れてもらいました。
こちらは免責特約（一切責任を負わない特約）と言われるようですね。
当事者間の合意があれば、民法上の契約不適合責任を免責する特約（免責特約）は有効だそうです。
ただし、もちろん例外で無効になるケースもあります。
売主に悪意があった場合がそうです。
売主が目的物の契約不適合（欠陥など）を知っていたにもかかわらず、それを告げずに売却した場合、免責特約があっても無効です（民法572条）。
まあ、これは当たり前ですよね。
今回は、
「いや、本当に何も知らないんです勘弁して！」
と言って、こちらを免責にしてもらいました。
２．工事負担の記載 なんか忘れてない？
買い手側が負担すると言ってた件、どこに書いてあるの？
（もしかしてわざと？）
今回、買い手側は年内に契約をしたい！とぐいぐい押してきていました。
私は、担当者の成績？とかなんかに関係あるのかな？
って思ってたんです。
なんか売り上げ（この場合向こうがお金払うことになるので、売り上げとは言わないと思いますが。。。）かな？って思ったんですけど、違いました。
土地の評価額は、新年になると、又計算しなおさなきゃいけないとかで、買い手側がめんどくさくて費用もかかるんですね。
だって、評価額が違えば、もちろん買い取り額の見積もりもやり直し。
そんな訳で買い手側が年末の忙しい時にぐいぐい押してきたんです。
その一環で、本来なら私が支払わなければいけない工事を向こうが負担すると言ってきました。
向こうの担当者が提案してきたことですが、契約書には記載ありません。
最近物忘れの激しい私ですが、自分に都合がいいことはさすがに覚えていました！
向こうが口約束したものをそのままにしていないで、こちらでも記録を残し、契約書にはきちんと記載してもらうことが大事ですね。
3. 契約破棄となった場合の責任分離
私の場合は土地の権利を持っている借地人さんも一緒に売却するのでちょっと特殊だと思います。
もし もう一方の都合で契約破棄となった際、こちらが一緒に責任を取らされるって、ひどくない？
ってことで、そちらは確認しました。
借地人さんは賃貸アパートがあるので、現在の住居者に引き払ってもらい、建物を取り壊し、更地にしないといけません。
この過程で何らかの問題がでて、期限に間に合わない可能性も十分にあります。
しかし、この点は買い手と地主である私、買い手と借地人さんは、それぞれ独立した契約なので、大丈夫なようです。
まとめ
今はよい時代になり、何かわからなくてもすぐにグーグル先生に聞けます。
かと言って、もちろんネット検索が万能だとは思いません。
その土地の状況や、その場所によっても様々な要因がありますし、不動産売買に関しては、やはりプロの助けを借りたほうがいいと思います。
もし私のように遠隔で不動産関連、または他の件でも大きな決断が必要な場合には、
「餅は餅屋」
で、その道のプロの方に頼るのがいいと私は思います。
たとえ費用がかかっても、それは自分の心のゆとりや、後々起こりえる問題を考えたら、必要経費として割り切るのがいいかなと思います。
保険みたいなものですよね。
ただ、これはよい方に巡り会えるかが、難しいかも。
今はリモートで簡単にお顔合わせが出来て面談できるので、その点では少し前に比べたらちょっとは便利になったのかもしれません。
やはり、一番良いのは、自分の知り合いからの確かな紹介とかですけど、日本を離れて何十年もたっていたらそれさえも難しい。。。
ただ、海外在住の人に特化した例えば司法書士さんとか、不動産関連の会社はたぶんに限られていると思います。
なんか変なことしてそれこそ評判が悪くなったら死活問題ですから、皆さんちゃんと対応してくれるんじゃないかな？と思います。
と、言うかそうであって欲しいですよね。
どちらにしても、やはり人と人のやり取りですから、自分の勘を信じて、合うな、と思った方が見つかるといいですね。
それにしても、契約書に関しては、私は日本での契約に全く今まで縁がなかったので、まあ、分からないったら。
自分の日本語力なのか、頭脳の問題なのか。。。たぶんどっちもでしょうけど。
なんにしても、頼りになる人がいるって、本当にありがたいなあとしみじみ考えさせられました。
次回は、金銭的な問題や税金について少し書きたいと思っています。
最後まで読んでくださってありがとうございます。
